מיזמי התחדשות עירונית נועדו בראש ובראשונה להיטיב עם הדיירים עצמם באמצעות שדרוג איכות החיים, חיזוק המבנה ולעיתים גם הגדלת הדירה. במקביל תורמים המיזמים לחידוש המרחב העירוני ולשיפור הסביבה כולה. לצד היתרי הבנייה והתכנון האדריכלי, קיימת גם סוגיית הארנונה. לא פעם מתברר כי בתקופת המעבר בין בניין ישן לחדש מתעוררות שאלות באשר לחיוב הכספי, ולעיתים אף מחלוקות מול הרשות המקומית. במאמר שלפניכם נסביר על אזור המפגש שבין התכנון למיסוי.
מצב הארנונה לפני תחילת הפרויקט
כל עוד עומד המבנה על תילו והוא מאויש, חל חיוב הארנונה על המחזיקים בפועל, (בעלי הדירות או השוכרים). במיוחד כאשר הנכס מתפנה, חשוב ביותר כבר בשלב חתימת ההסכמים שלקראת המיזם, חשוב להסדיר גם את נושא הדיווח לרשות המקומית. אי דיווח על שינוי החזקה עלול לגרום לחיובים שימשיכו להישלח לדיירים שכבר עזבו.
תקופת הריסה ובנייה
בשלב הריסה – נכס שנהרס ואינו ראוי לשימוש עשוי לזכות בפטור, אך יש להגיש בקשה מסודרת בצירוף תיעוד. ללא פנייה יזומה, החיוב לא יתבטל.
בשלב הבנייה – ייתכן חיוב בגין שלד או מבנה חלקי, בהתאם לשלב שבו ניתן לראות בו נכס בר חיוב.
פטורים והקלות אפשריות
החוק מאפשר פטור לנכס שנהרס או שאינו ראוי לשימוש לתקופה מוגבלת. קיימות גם הקלות מסוימות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אך הן אינן אוטומטיות. כאן נדרש טיפול מקצועי, הכולל מעקב אחר מועדים והגשת ההשגות במועדן.
חיוב יזמים מול דיירים
בשלב מסוים, של כל מיזם התחדשות עירונית, עובר מעמד המחזיק בנכס לידי היזם או הקבלן. זהות החייב (המחזיק בנכס) משפיעה לא רק על גובה החיוב אלא גם על ניהול הסיכונים בפרויקט. תכנון נכון, כבר במסגרת שירותי רישום עסקים ופתיחת עסק, מאפשר לבנות מעטפת משפטית ומיסויי נכונה. ליווי עסקים בתחום הנדלן חייב לכלול גם בחינה של השלכות הארנונה.
טעויות של רשויות מקומיות
לא אחת, במהלך הליווי שאנחנו מעניקים לדיירים וליזמים, אנו נתקלים בטעויות חישוב, בחיוב כפול ובאי מתן פטור למרות עמידה בתנאים. חשוב לדעת כי ניתן להגיש השגה, ערר ולעיתים אף עתירה מנהלית. אי – דיווח בזמן או תשלום אוטומטי ללא בדיקה נכונה יתפרשו על ידי הרשות המקומית כהסכמה.
חשיבות ליווי משפטי מוקדם
ליווי משפטי בשלב התכנון מאפשר למפות סיכונים ולתאם ציפיות מול הרשות המקומית. יזם שמקבל ייעוץ מוקדם חוסך לעיתים מאות אלפי שקלים לאורך חיי הפרויקט.
המלצה: טרם הגשת בקשה להיתר, בדקו את רישומי הארנונה הקיימים, סיווג הנכס והיקף השטח הרשום.
שאלות נפוצות
האם ניתן להפסיק תשלומי ארנונה מיד עם הריסת הבניין?
לא באופן אוטומטי. יש להגיש בקשה לפטור בצירוף אסמכתאות.
מי חייב בתשלום ארנונה בזמן הבנייה?
>>>בהתאם לרישום כמחזיק, ובדרך כלל היזם או החברה המבצעת
מה קורה אם הרשות דוחה בקשת פטור?
ניתן להגיש השגה ובהמשך ערר לוועדת ערר לענייני ארנונה.
סיכום
ארנונה במיזמיי התחדשות עירונית היא סוגיה משפטית לכל דבר. טפלו מוקדם, הכירו והבינו את הזכויות והחובות. שילוב נכון בין תכנון מוניציפאלי לניהול עסקי במסגרת ליווי עסקים, עושים את ההבדל בין פרויקט רווחי לפרויקט יקר. במקרים של מחלוקת, חיוב חריג או דחיית בקשה – ליווי של עורך דין לענייני ארנונה עשוי לשנות את התוצאה באופן משמעותי ולמנוע תשלומים מיותרים.
