סגירת מרפסת היא אחת מעבודות הבנייה הנפוצות בדירות מגורים, ואחת הנפוצות בתיקי האכיפה. רבים בטוחים שסגירה בזכוכית או באלומיניום "לא נחשבת בנייה". בפועל, תקנות הפטור מהיתר אינן כוללות סגירת מרפסת בדירה. במדריך: מתי נדרש היתר, איזה מסלול רישוי מתאים, מה עם השכנים, ומה הסיכון בסגירה ללא היתר.
האם סגירת מרפסת פטורה מהיתר?
לא. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014 אינן כוללות פריט לסגירת מרפסת בדירת מגורים. ה"סגירה העונתית" שמופיעה בתקנות חלה על בתי אוכל בלבד, ולא על מרפסת ביתית. הסיבה המהותית: סגירה משנה את חזית הבניין ומוסיפה שטח לדירה, וחוק התכנון והבנייה מוציא במפורש שינויים כאלה מגדר "שינוי פנימי" שאינו דורש היתר. מה שכן פטור, בתנאים, הוא סוכך או פרגולה. פרגולה על מרפסת פטורה רק אם התוכנית או ההנחיות המרחביות מתירות אותה שם. על הפטורים ראו גם פטור מהוצאת היתר בנייה.
מסלולי ההיתר
רישוי בדרך מקוצרת
לסגירת מרפסת יש מסלול ייעודי. תקנה 44 לתקנות הליך רישוי בדרך מקוצרת (התשע"ז-2017) חלה על "סגירת מרפסת מקורה, למעט מרפסת זיזית, באמצעות חומרים קלים". כלומר: מרפסת שיש מעליה תקרה, שאינה בולטת מקיר הבניין, וסגירה בזכוכית או באלומיניום ולא בבלוקים. אם רשות הרישוי לא החליטה בתוך 25 יום, הבקשה נחשבת כעומדת בבדיקה המרחבית. המסלול לא חל אם הבקשה כוללת הקלה או שימוש חורג.
היתר רגיל
מרפסת זיזית, סגירה בחומרים כבדים או שינוי נרחב יותר מחייבים היתר בנייה במסלול הרגיל. על השלבים ראו קבלת היתר בנייה.
הקלה אינה פתרון
חוק התכנון והבנייה קובע במפורש שהקלה לא תוסיף שטחי בנייה, ותקנות ההקלה של 2023 אינן כוללות סגירת מרפסת. בכל מסלול, הסגירה חייבת להיות בגבולות זכויות הבנייה שבתוכנית.
זכויות בנייה: הנקודה שמכשילה בקשות
מרפסת פתוחה בדרך כלל אינה נספרת בשטחי הבנייה. אחרי הסגירה היא הופכת לשטח מקורה וסגור, ובפועל לשטח עיקרי. לכן השאלה הראשונה היא אם נותרו בתוכנית זכויות בנייה לניצול. בבניין ותיק הזכויות לעיתים כבר מנוצלות במלואן. רשויות מקומיות רבות קבעו גם הנחיות מרחביות לסגירה אחידה של מרפסות, כמו סוג הפרופיל, הצבע והחלוקה. כדאי לבדוק אותן לפני שמזמינים קבלן.
השכנים והבית המשותף
- קירות חוץ הם רכוש משותף לפי חוק המקרקעין. לפי התקנון המצוי, שינוי שפוגע בחזות החיצונית האחידה של הבניין טעון הסכמה מוקדמת של האסיפה הכללית, אלא אם התקנון הרשום של הבניין קובע אחרת.
- בהליך הרישוי נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות בנכס. אחרת, כל אחד מהם מקבל הודעה ויכול להגיש התנגדות בתוך 15 יום.
סגירה ללא היתר: מה הסיכון
- הליך פלילי: בנייה ללא היתר היא עבירה לפי סעיף 243 לחוק, ובית המשפט רשאי גם להורות על הריסה. ראו חריגות בנייה.
- צו הריסה מנהלי: ניתן להוציאו בתוך 6 חודשים מביצוע העבודה. בדירת מגורים רק לפני שאוכלסה, או בתוך 30 יום מהאכלוס. ראו צו הריסה מנהלי.
- קנס מנהלי: בניגוד לנאמר ברשת, לוח הקנסות המנהליים לעבירות בנייה בקרקע רגילה מתחיל מ-25 מ"ר. מרפסת קטנה יותר לרוב אינה נכנסת למסלול הזה. אין זה אומר שאין סיכון, שכן המסלול הפלילי וההריסה נשארים פתוחים.
- במכירה: שמאי ובנק עשויים לסמן את הסגירה כחריגה, והקונה ידרוש הסדרה או הפחתה במחיר.
ארנונה והיטל השבחה
ארנונה: אין כלל ארצי אחד. ההשפעה תלויה בצו הארנונה של הרשות. בחלק מהערים מרפסות נכללות בשטח החיוב ממילא, ובאחרות סגירה תגדיל את החיוב. ראו שינוי שימוש בנכס וארנונה. היטל השבחה מוטל רק כשיש אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג שהשביחו את הנכס. גם אז קיימים פטורים לדירות מגורים, למשל כשהדירה אחרי ההרחבה אינה עולה על 140 מ"ר. ראו היטל השבחה.
שאלות נפוצות
האם צריך היתר לסגירת מרפסת?
כן. תקנות הפטור מהיתר אינן כוללות סגירת מרפסת בדירת מגורים. מרפסת מקורה שאינה זיזית ונסגרת בחומרים קלים יכולה לעבור במסלול הרישוי המקוצר.
האם סגירת מרפסת בזכוכית נחשבת בנייה?
כן. גם סגירה בזכוכית או באלומיניום משנה את חזית הבניין ומוסיפה שטח סגור לדירה, ולכן נדרש היתר. סוג החומר משפיע רק על מסלול הרישוי.
האם צריך הסכמת שכנים לסגירת מרפסת?
בדרך כלל כן. קירות החוץ הם רכוש משותף, ושינוי בחזות הבניין טעון הסכמת האסיפה הכללית לפי התקנון המצוי. בהליך הרישוי נשלחת הודעה לבעלי הזכויות, ויש להם 15 יום להגיש התנגדות.
מה הקנס על סגירת מרפסת ללא היתר?
לוח הקנסות המנהליים לבנייה בקרקע רגילה מתחיל משטח של 25 מ"ר, ולכן מרפסת קטנה לרוב אינה מגיעה אליו. עם זאת, בנייה ללא היתר חושפת להליך פלילי ולצו הריסה, ועלולה לעכב מכירה.
האם סגירת מרפסת מייקרת את הארנונה?
זה תלוי בצו הארנונה של הרשות המקומית. בחלק מהערים המרפסות נכללות בשטח החיוב גם כשהן פתוחות, ובאחרות הסגירה מגדילה את השטח לחיוב.
אין באמור ייעוץ משפטי ואין בו תחליף לבדיקה פרטנית של התוכנית החלה על הנכס. החקיקה, התקנות וההנחיות המרחביות נכונות למועד הפרסום ומתעדכנות מעת לעת. לליווי בהליכי רישוי ואכיפה ראו עורך דין תכנון ובנייה.
