בניית ממ"ד בבית קיים הפכה מאז 2023 לאחד מפרויקטי הבנייה הנפוצים בישראל, והמחוקק הקל על הדרך: מסלול רישוי מקוצר, תוכנית ארצית שמאפשרת לחרוג מקווי הבניין, ופטור זמני מהיתר בבתים צמודי קרקע. ועדיין, ממ"ד שנבנה במסלול הלא נכון או בלי ההסכמות הנדרשות עלול להסתיים בצו הפסקה ובסכסוך עם השכנים. במדריך: מתי צריך היתר, כמה שכנים צריכים להסכים בבית משותף, מה דורש פיקוד העורף ואילו עלויות נלוות כדאי לבדוק מראש.
האם צריך היתר לבניית ממ"ד?
ממ"ד הוא תוספת לבניין קיים, ולכן ככלל הוא טעון היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה. בפועל יש שלושה מסלולים:
- היתר במסלול מקוצר — תיקון 149 לחוק (נובמבר 2023) יצר מסלול רישוי מקוצר לממ"ד, ותיקון 163 (יולי 2025) הפך אותו לקבוע. הוועדה מחליטה בתוך 25 ימי עבודה במקום 45, גורם מאשר שלא השיב בתוך 15 יום נחשב כמי שהסכים, ואין צורך בהסכמת רשות מקרקעי ישראל או בתשלום לה.
- פטור מהיתר בבית צמוד קרקע — הוראת שעה בתקנות הפטור מהיתר מאפשרת לבנות ממ"ד בלי היתר ביחידת דיור צמודת קרקע או בבנייה נמוכה של עד שתי קומות, באישור פיקוד העורף. התנאים כוללים עמידה במידות שבתקנות ובקווי הבניין, תחילת העבודה בתוך שנה והודעה על סיומה בתוך 45 יום.
- היתר רגיל — כשהמקרה אינו נכנס לאחד המסלולים האלה. השלבים מפורטים במדריך קבלת היתר בנייה.
שימו לב למועד: הוראת השעה נכנסה לתוקף ב-26.10.2023, הוארכה פעמיים, ולפי נוסחה האחרון אמורה לפקוע בסביבות 25.10.2026. הוצע להאריך אותה עד 2028, ולכן לפני שמתחילים חשוב לבדוק את המצב העדכני. בקשות שכבר הוגשו לפיקוד העורף ממשיכות ליהנות מהפטור. בנייה בלי היתר כשאין פטור היא חריגת בנייה לכל דבר.
ממ"ד בבית משותף: כמה שכנים צריכים להסכים?
סעיף 71ב לחוק המקרקעין קובע רוב מוקל לממ"ד. הרחבת דירה רגילה, כולל הצמדה של רכוש משותף, דורשת הסכמה של בעלי שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. לבניית ממ"ד מספיקה הסכמה של בעלי 60% מהדירות.
- מתנגדים — בעל דירה שמתנגד יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתוך 30 יום. הפנייה אינה עוצרת את העבודות אוטומטית.
- תשלומי איזון — כשבעל דירה מקבל חלק מהרכוש המשותף, שמאי יכול לקבוע תשלום לבעלי הדירות האחרים.
- תקנון הבית — מאז תיקון 37 (אוקטובר 2023), תקנון מוסכם אינו יכול לשלול את הזכות. בבית מורכב, אגף נחשב בניין נפרד, ובמקום שבו אי אפשר לבנות ממ"ד אפשר לבצע שיפורי מיגון.
תמ"א 40, קווי בניין והתנגדויות
תמ"א 40/א/1/1, תוכנית מתאר ארצית למיגון שאושרה בממשלה בדצמבר 2023, מאפשרת לממ"ד לחרוג מקווי הבניין, מתכסית הבנייה ומהגובה שבתוכנית המקומית. ממ"ד לפיה נחשב תואם תוכנית, ולכן לא נדרשת הקלה. התוכנית חלה על ממ"ד בשטח התקני, ולתוספת שטח חלים כללים נפרדים: בבניין קיים שאינו רב-קומות החוק מאפשר, בתנאים מסוימים ובאישור פיקוד העורף, להוסיף לממ"ד עד 6 מ"ר, למשל לשירותים ומקלחת.
כשהממ"ד אינו נכנס לתוכנית ונדרשת הקלה מקווי הבניין, החוק מחייב פרסום בעיתונות, שלט במקום והודעה לבעלי הנכסים הגובלים, שיכולים להגיש התנגדות בתוך 15 יום.
מה דורש פיקוד העורף
את תוכניות הממ"ד מאשר פיקוד העורף, לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים):
- שטח — לפחות 9 מ"ר נטו, בלי הקירות, ונפח של 22.5 מ"ק. במקרים חריגים מותר שטח קטן יותר.
- מידות — גובה של 2.5 עד 2.8 מטר ורוחב של 1.60 מטר לפחות.
- מיקום — הממ"ד אינו יכול לשמש מטבח או חדר רחצה, ויש לו לכל היותר שני קירות חיצוניים.
עלויות נלוות: היטל השבחה, ארנונה ומענקים
- היטל השבחה — התוספת השלישית לחוק פוטרת ממ"ד עד השטח הקבוע, תוכנית שעיקרה מיגון ואת תוספת השטח המותרת. פרטים על ההיטל במדריך היטל השבחה.
- ארנונה — אין פטור ארצי לממ"ד, והכול תלוי בצו הארנונה של הרשות. למשל, בשוהם 10 המ"ר הראשונים של ממ"ד אינם מחויבים. חיוב שנראה שגוי אפשר לתקוף בהשגה וערר על הארנונה.
- מענקים — ליישובים הסמוכים לגבול הצפון פורסמו תוכניות סיוע לבניית ממ"ד. התנאים והסכומים משתנים, ויש לבדוק אותם מול הרשות המקומית.
שאלות נפוצות
אפשר לבנות ממ"ד בלי היתר?
בבית צמוד קרקע או בבנייה נמוכה, לפי הוראת שעה שנקבעה עד סביבות 25.10.2026, באישור פיקוד העורף ובהתאם לקווי הבניין. כדאי לבדוק אם ההוראה הוארכה.
כמה שכנים צריכים להסכים לבניית ממ"ד בבית משותף?
בעלי 60% מהדירות. בעל דירה שמתנגד יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתוך 30 יום.
מה השטח המינימלי של ממ"ד?
9 מ"ר נטו, בלי הקירות, וגובה של 2.5 עד 2.8 מטר.
האם משלמים היטל השבחה על ממ"ד?
לא, עד השטח הקבוע בחוק, וגם לא על תוספת השטח המותרת.
האם ממ"ד פטור מארנונה?
אין פטור ארצי. זה תלוי בצו הארנונה של כל רשות, ויש רשויות שאינן מחייבות חלק משטח הממ"ד.
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוראות השעה, התוכניות והתקנות בתחום המיגון משתנות לעיתים קרובות, וצווי הארנונה שונים מרשות לרשות. אין באמור ייעוץ משפטי, ולפני תחילת העבודות מומלץ לבדוק את המצב התכנוני העדכני מול הוועדה המקומית ועם עורך דין.
