תמ"א 38 כבר אינה בתוקף, ורוב המידע שעולה בחיפוש עדיין מתאר אותה כאילו אפשר להוציא מכוחה היתר. גם הרוב הנדרש בפינוי בינוי השתנה — והנוסח הישן עדיין מופיע במסמכי הדרכה ממשלתיים. להלן מה בדיוק פקע ומתי, מה החליף את התמ"א, מהם הרובים הנכונים היום, ואיזה פטור ממס שרד את הפקיעה.
מתי בדיוק פקעה תמ"א 38
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה ב-5.11.2019 לסיים את תוקף התמ"א ביום 1.10.2022, ובאפריל 2022 הוארך המועד בשנה. בפועל התמ"א פקעה ביום 1.10.2023, למעט במרחבי תכנון של ועדות מקומיות שעמדו בתנאי המועצה — ושם היא הוסיפה לחול עד 18.5.2026 או עד אישור התכנית המחליפה, לפי המוקדם.
שימו לב: התאריך 1.10.2022 שמופיע בחלק מהמקורות אינו המועד המחייב — הוא בוטל בהחלטת ההארכה.
מה החליף את התמ"א
לא תכנית ארצית חדשה, אלא סמכות תכנונית של הוועדה המקומית. תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (יולי 2022) הוסיף את סימן ד' לפרק ג' — "תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה" (סעיפים 70א ואילך), המוכרת בכינוי "חלופת שקד".
- מבנה הטעון חיזוק — מבנה שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980 (או בין 1980 ל-1984 בכפוף לחוות דעת מהנדס), שלפחות 70% משטחו משמש למגורים, בן שתי קומות לפחות וארבע יחידות דיור לפחות.
- מסלולים והיקף — הריסה ובנייה מחדש או חיזוק בלבד, עד 400% מהשטח הבנוי הקיים ועד 500% כשהתכנית חלה על שלושה מגרשים גובלים ומעלה.
נכון לדוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, ב-21 ערים כבר אושרו או קודמו תכניות חלופיות.
הרוב הנדרש — והטעות הנפוצה
בפינוי בינוי נדרש "רוב מיוחס", ומאז 1.1.2022 הוא מורכב משלושה תנאים מצטברים: שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. עד סוף 2021 הרוב היה ארבע חמישיות (80%) מהדירות ושלושה רבעים מהרכוש המשותף.
הנוסח הישן — "80% מהפרויקט ו-67% מכל בניין" — עדיין מופיע במדריך הסכם פינוי-בינוי של הרשות הממשלתית, שגוף הפרסום עצמו מסייג כנכון למצב החקיקתי שלפני תיקוני 2021 ו-2023. אין להסתמך עליו.
במסלול החיזוק, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב לאישור הריסה ובנייה מחדש הופחת ביום 1.7.2023 מארבע חמישיות לשני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, בהליך בפני המפקח על המקרקעין. הרחבת דירה טעונה 60%.
דייר סרבן — מה בית המשפט מוסמך לעשות
סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי מאפשר לבית המשפט, אם מצא שהסירוב בלתי סביר, לקבוע שהדייר אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או — וזה הסעד הנפוץ יותר היום — לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו. זהו סעד שיפוטי, לא מהלך אוטומטי של היזם.
החוק מונה מצבים שבהם הסירוב סביר, ובהם: העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות, נסיבות אישיות מיוחדות, וכן הסדרים ייעודיים לקשיש (מגיל 70) ולמי שמלאו לו 75. בית המשפט רשאי גם להטיל על הסרבן רק חלק מהנזק, בשים לב ליכולת הפירעון שלו.
פטור המס שרד את הפקיעה
זו הנקודה שנעלמת כמעט מכל התוכן הקיים. פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מותנה בתמ"א 38 עצמה אלא ב"תכנית החיזוק", שהגדרתה בחוק כוללת גם תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק לפי סעיף 70א. כלומר הפטור עבר אוטומטית לתכניות המחליפות.
- מסלול חיזוק — פטור בתנאי שהתמורה ניתנה בשירותי בנייה בלבד ושהחיזוק אכן בוצע; הרחבת הדירה הקיימת מוגבלת לתוספת של עד 25 מ"ר.
- הריסה ובנייה מחדש — פטור בגין דירה חלופית, עד שתי דירות בבניין, כשהשטח אינו עולה על הנמכר בתוספת 25 מ"ר.
- מועד תפוגה — ההוראות חלות על מכירות עד 31.12.2033.
בפינוי בינוי הפטור מוגבל ב"תקרת שווי" — הגבוה מבין 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירה בת 120 מ"ר במתחם, או 150% משטחה ולא יותר מ-200 מ"ר. מעבר לכך נוצר חיוב במס.
הבטוחות ועורך הדין
ארבע ערבויות שמנפיק הגורם המממן: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות — רצוי בנקאית אוטונומית, ערבות מיסים וערבות רישום. היעדר בטוחות הולמות הוא עילה מוכרת לסירוב סביר.
ולעניין הייצוג: לפי הנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעלי הדירות הם לקוחותיו של עורך הדין גם כשהיזם משלם את שכר הטרחה, אין לחתום על "הסכם ייצוג בלתי חוזר", ואותו עורך דין אינו רשאי לייצג גם את היזם. בחינה פרטנית של התכנית החלה על הבניין, של הרוב שהושג ושל מערך הבטוחות היא הצעד הראשון — לצד היטל השבחה והליכי ההיתר. חריגות בנייה קיימות יש לטפל בהן מראש, שכן הן עשויות להשפיע על ספירת הרוב.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקבל היתר לפי תמ"א 38?
לא. התמ"א פקעה ביום 1.10.2023 ברוב הארץ, ובמרחבי תכנון שקיבלו הארכה — לכל המאוחר עד 18.5.2026 או עד אישור התכנית המחליפה. היום הזכויות נובעות מתכנית מקומית לעמידות מבנים לפי סעיף 70א לחוק התכנון והבנייה.
כמה בעלי דירות צריך כדי לאשר פינוי בינוי?
שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף ויותר ממחצית הרכוש המשותף בו. הרוב של 80% היה בתוקף עד 31.12.2021 בלבד.
מה קורה לדייר שמסרב לחתום?
אם בית המשפט יקבע שהסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לחייב את הדייר בנזיקין כלפי שאר הבעלים, או לאשר את העסקה ולמנות בעל מקצוע שיחתום בשמו. סירוב מחמת היעדר בטוחות, היעדר מגורים חלופיים או אי-כדאיות כלכלית נחשב סביר.
האם הפטור ממס בוטל עם פקיעת התמ"א?
לא. פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין מוגדר לפי "תכנית החיזוק", הכוללת גם תכניות לפי סעיף 70א, ולכן הפטור ממשיך לחול על התכניות המחליפות — עד מכירות שייעשו לכל היותר ביום 31.12.2033.
מי משלם לעורך הדין של בעלי הדירות?
בדרך כלל היזם, מטעמי נוחות בלבד — אך בעלי הדירות הם הלקוחות, ואסור לעורך הדין לייצג את שני הצדדים באותו פרויקט.
אין באמור ייעוץ משפטי ואין בו תחליף לבחינה פרטנית. הוראות התכנון, שיעורי הרוב והסדרי המס מתעדכנים מעת לעת, ויש לאמתם מול התכנית החלה על הנכס הספציפי ומול הדין בנוסחו במועד הפעולה.
