החוק מתיר לרשויות המקומיות להטיל חיובי ארנונה רטרואקטיביים. אמנם מדובר בהליך יחסית מורכב, אך תחת נסיבות מסוימות הוא מותר למשל: במקרים בהם בעלי נכס אינם עומדים בחובות הדיווח או כאשר מזהות הרשויות פערים בשימוש בנכס.
מהו חיוב רטרואקטיבי על ארנונה
חיוב רטרואקטיבי הוא תיקון חיוב הארנונה החל על תקופה קודמת, ומשנה את הערכת המס הקודמת. לעתים קורה שעסקים מקבלים מכתבי תיקון שומת ארנונה מרשויות מקומיות המתקנות את הערכות שומות הארנונה הקודמות, לעיתים עד 7 שנים אחורה.
תיקונים שכאלה עלולים להגיע לסכומי עתק, משמעותיים וכבדים ביותר. במקרים בהם לא משולם המס (הארנונה) תוך פרק הזמן שנקבע, הופך החיוב לחוב שניתן לגבות באמצעות הליכים מנהליים, כגון עיקולים על חשבונות בנק ורכוש, וזאת במקרים בהם לא פעלו כדי לבטלו.
דוגמאות לבסיס משפטי לחיובים רטרואקטיביים של ארנונה
בתי המשפט אישרו תביעות ארנונה רטרואקטיביות במקרים כאלה:
- לא דווח על שינוי – למשל, אי דיווח על שינויי בעלות או שינוי פרטי השימוש בנכס למשל: העברת דירה משוכר אחד לשוכר אחר, בנין שהיה מט לנפול, עבר שיפוץ והפך ראוי למגורי אדם וכד'
- הרחבות לא מדווחות – מרפסת שנסגרה, פיצול דירה או הרחבה ללא אישור ודיווח
- "דירות רפאים" – דירות שאיש אינו מתגורר בהן תקופה בת תשעה חודשים ויותר, בעליהם נדרשים לשלם מיסי ארנונה כפולים רטרואקטיבית, בהתאם לתקנות שאושרו בכנסת. זאת מתוך תקווה לעודד את בעלי דירות הרפאים להשכירן, וכך יוגדל היצע הדיור, הנמוך במיוחד בערים הגדולות.
- שינויי חקיקה – במקרים נדירים בהם מתרחשים שינויים בחקיקה או בתקנות הארנונה
• לאחרונה, אישר בית המשפט העליון תשלום מס רטרואקטיבי, (חלקי אך משמעותי) של שלוש שנים מתוך 19, בהן הרשות העירונית אמנם לא שלחה דרישת תשלום, אך בית המשפט טען כי החברה, שנמנעה מחובת הדיווח על נכסיה, תידרש לשלם. ולמרות שבית הדין קיבל את עמדת העיריה, כי זכותה לדרוש ולקבל את מיסי הארנונה החסרים, הוא הטיל גם עליה האחריות בכך שנמנעה ממשלוח הודעות חיוב.
• יחד עם זאת, יש לדעת כי במקרים בהם הטעות היא של העיריה, ברוב המקרים, לא יאושר לה חיוב רטרואקטיבי, אלא אם כן היא תוכל להציג נימוקים משכנעים המצדיקים חיוב ארנונה רטרואקטיבי.
מתי ידחה בית המשפט דרישה לחיוב רטרואקטיבי של ארנונה
אם הרשות הייתה מודעת לשטח אך לא חייבה אותו בתשלום הארנונה בזמן, יבטל בית המשפט את דרישת החיוב הרטרואקטיבי. עובדת ידיעתה של העיריה ניתנת להוכחה ואימות באמצעות מדידות היסטוריות. בתשריטי המדידות (השרטוט הגרפי של מבנים או שטחים שונים) ניתן לבדוק שני מצבים אפשריים:
- האם הרשות הייתה מודעת לקיומו של השטח הנוסף אך בחרה שלא לחייבו בשנת השומה הקודמת. במקרה שהשטח הנוסף גלוי לעין – יהיה על הרשות להסביר מדוע לא פעלה לחיובו במשך שנים רבות. ככל שהשטח חשוף ונראה יותר לציבור ולרשות, כך יקשה על יותר לרשות לטעון שלא הייתה מודעת לקיומו
- הרשות פעלה על בסיס מידע שגוי שלא יכולה הייתה לדעת עליו.
בעיקרון, הרשות המקומית היא זו עליה מוטל נטל ההוכחה. עליה להציג הסבר משכנע למשל לפער בין מדידות העבר להווה, או להוכיח חוסר תום לב מצדו של הנישום.
לסיכום
אמנם, בתנאים מסוימים מאפשר החוק לרשויות להטיל חיוב ארנונה רטרואקטיבי, אך בעזרת הדרכה מקצועית נכונה, ניתן להימנע מחיובים שכאלה, ואם הם כבר נדרשים ניתן להפחית את גובה הדרישה ולעתים אף לבטלה. משרדנו מתמחה בתיקים מורכבים שכאלה.
למידע נוסף וקבלת סיוע משפטי פנו אל עו"ד אריק כהן בטלפון 03-5099199.
