הטענה הנפוצה ביותר במבנים משותפים, היא שהעירייה מחייבת כל דייר בגין חלקו היחסי בשטחים המשותפים (לובי, מדרגות, מעלית, חדר אשפה) ללא קשר לשיטת המדידה או להסכמי השותפות בפועל. מקור הטעות היא חלוקה שווה של כלל השטח המשותף במקום לבסס אותה על שטח הדירה היחסי. טעות נוספת כאשר שטחים פטורים מארנונה מופיעים בחיוב הארנונה כשטחים חייבים
מה נחשב כ “שטח משותף”?
לפי צווי הארנונה ברוב הערים, שטח משותף הוא כל שטח בבניין או בקומה שמשתמשים בו כמה מחזיקים אך אין עליו מחזיק בשליטה בלעדית. על שטחים אלה נמנים: כניסות, מסדרונות, ממק”ים (מרחב מוגן קומתי), חדרי דיירים, משאבות, חשמל, חניות שלא נרשמו בטאבו על פי יחידות הדיור ולעתים גגות. “משותף” מתייחס לשימוש בפועל על ידי יותר מבעל דירה אחת
אופן החלוקה בין בעלי יחידות
1. חלוקה לפי אחוזי החזקה קניינית- כל דייר משלם על חלקו היחסי מהשטח המשותף, בהתאם לגודל דירתו ביחס לסך כל שטחי המגורים בבניין
2. חלוקה שווה – נהוג בחלק מצווי הארנונה ש “שטחים משותפים במבנה … יחויבו … שווה בשווה” בין כל המחזיקים, ללא קשר לגודל דירתם
כאשר העירייה בוחרת בשיטה, שאינה תואמת את צו הארנונה למשל, חלוקה שווה בעוד שצו הארנונה המחייב דורש חלוקה יחסית, נוצר עיוות בחיוב.
מקרים של חיוב כפול
כשאותו שטח משותף מופיע פעם כשטח חייב בתוך שומת הדירה של הדייר, ופעם נוספת כשטח חייב נפרד תחת “שטח משותף בתשלום” או תחת כתובת נפרדת של אותו הבניין. בנוסף, במקרים בהם אין הסכם פנימי לחלוקת החזקה בין השותפים, רשאית העירייה לחייב כל שותף במלוא סכום הארנונה על הנכס השותף. התוצאה היא: חיוב חוזר על שטח זהה
דרכים לתיקון החיוב
1. בדיקת צו הארנונה הרלוונטי – וידוא אם החלוקה חייבת להיות יחסית או שווה, ואופן סיווג השטחים המסווגים כ “מגורים” או “משותפים"
2. הגשת השגה – תוך 30 יום מקבלת הצו, עם הזמנת נסח טאבו, מפת שטחים, ותיעוד הסכמי השותפות (אם קיימים כאלה)
3. בקשה לפיצול יחידת שומה – אם יש הסכם פנימי, ניתן לדרוש פיצול לשתי יחידות שומה נפרדות כך שכל מחזיק ישלם רק על חלקו
4. עתירה מנהלית – אם ההשגה נדחית, ניתן לעתור לבית המשפט המחוזי, ולהביא בפני השופט את הפסיקה העדכנית על חלוקה הוגנת
סיכום
חלוקה שגויה של שטחים משותפים בארנונה איננה תופעה נדירה. הבנת “שטח משותף”, צו הארנונה המחייב דורש, ופסיקה עדכנית, מאפשרים לעתור לתיקון השומה. משרד עורכי דין א.ה כהן ושות' מתמחה בייצוג מול רשויות מקומיות ומנהל הארנונה, ומוביל הצלחות רבות בתיקוני חיוב, ביטול דרישות תשלום והפחתת חיובי ארנונה לעסקים ולפרטיים. הליווי כולל בדיקת הנכס, ניתוח החיוב, ניסוח השגה, ייצוג בוועדת ערר ובתי משפט במידת הצורך.
