מבנה מסוכן הוא בניין שהעירייה קבעה כי מצבו עלול לסכן את המחזיקים בו או את הציבור. הודעה של העירייה על מבנה מסוכן מגיעה בדרך כלל עם רשימת עבודות ולוח זמנים קצר. מי שמתעלם ממנה מסתכן בביצוע העבודות על ידי העירייה על חשבונו ובהליך פלילי. במדריך: על מה נשענת סמכות העירייה, איך נראה ההליך, מה האפשרויות של הבעלים, ואיך מתחלקות העלויות בבית משותף.
על מה נשענת סמכות העירייה
פקודת העיריות מסמיכה את העירייה לצוות על הריסת בניינים מסוכנים (סעיף 249(13)) ולהתקין חוקי עזר שמחייבים בעל נכס או מחזיק לבצע בו עבודות (סעיף 250). על בסיס זה פורסם חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1972, ולערים רבות יש חוק עזר משלהן, כמו חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001. לכן הפרטים, כמו המועדים ומי מוסמך לחתום על ההודעה, משתנים מעיר לעיר, וצריך לבדוק את חוק העזר של הרשות הספציפית.
איך נראה ההליך
- חובת הבעלים — לפי חוק העזר לדוגמה, בעל בניין חייב להחזיק אותו במצב שמבטיח את שלום המחזיקים בו ואת שלום הציבור. בעל או מחזיק שחושש מסכנה חייב להודיע על כך לעירייה.
- בדיקה הנדסית — מהנדס מטעם העירייה בודק את הבניין ומגיש דו"ח.
- הודעה בכתב — העירייה דורשת מהבעלים לבצע עבודות מסוימות, באופן ובתוך התקופה שנקבעו בהודעה. ההודעה נמסרת ביד או בדואר רשום, ואם אי אפשר, היא מוצגת על הנכס או מתפרסמת.
- סכנה מיידית — כשהמהנדס מאשר סכנה מיידית, העירייה רשאית לבצע בעצמה עבודות לסגירת הבניין או להריסתו, ולגבות את ההוצאות.
לפי הנחיות עיריית תל אביב, יש לערוך בדיקת יציבות בידי מהנדס ללא דיחוי, לבצע את העבודות באמצעות קבלן רשום בפיקוח מהנדס, ולהציב שלטי אזהרה. חשוב לזכור שגם עבודות תיקון עשויות להצריך היתר לפי חוק התכנון והבנייה. ראו גם קבלת היתר בנייה.
מה קורה אם לא מבצעים את העבודות
אם הבעלים לא מבצעים את הנדרש, העירייה רשאית לבצע את העבודות בעצמה ולגבות מהם את כל ההוצאות, לאחר הודעה מוקדמת (סעיפים 255–257 לפקודת העיריות). אי ציות להודעה הוא גם עבירה פלילית שהדיון בה מתקיים בבית המשפט לעניינים מקומיים, ועליה עשוי להיות מוטל קנס, וקנס נוסף על כל יום שבו ההפרה נמשכת. הליך כזה דומה במהותו להליכי אכיפה אחרים בתחום הבנייה, כמו צו הריסה מנהלי.
האפשרויות של הבעלים
השגה בפני מהנדס העירייה
בתל אביב, למשל, חוק העזר מאפשר למי שרואה עצמו נפגע מההודעה להשיג עליה בפני מהנדס העירייה. אם המהנדס משתכנע שאין סכנה, הוא ימליץ לבטל את ההודעה. המועד להשגה קבוע בחוק העזר של כל עיר, ולכן כדאי לפעול מיד עם קבלת ההודעה.
חוות דעת הנדסית נגדית
הדרך המעשית לערער על הקביעה היא חוות דעת של מהנדס מטעם הבעלים, שמתייחסת לממצאים ולעבודות הנדרשות ולעיתים מציעה פתרון מצומצם יותר או לוח זמנים אחר.
עתירה מנהלית
החלטה של רשות מקומית ניתנת לתקיפה בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. את העתירה יש להגיש ללא שיהוי, ולא יאוחר מ-45 יום, אלא אם נקבע בדין מועד אחר.
בדיקת הסמכות
גם לשאלה מי חתם על ההודעה ואם הוסמך לכך כדין יש משקל: בפסיקה זוכה בעל נכס בערעור בגלל ספק בשאלה אם החותם על ההודעה הוסמך כדין.
מבנה מסוכן בבית משותף
כשהסכנה ברכוש המשותף, כמו בחזית, בגג או במרפסות, כל בעל דירה משתתף בהוצאות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף. החלוקה היא לפי יחס שטח הרצפה של דירתו, אלא אם נקבע אחרת בתקנון (סעיף 58 לחוק המקרקעין). הנציגות של הבית המשותף מוסמכת להתקשר עם קבלנים ולהיות צד להליך משפטי. מחלוקת על חלוקת ההוצאות מוכרעת אצל המפקח על המקרקעין. בבניינים שנכנסים לפרויקט חיזוק יש לבדוק גם את מצב תמ"א 38.
מבנה מסוכן וארנונה
לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, אם בניין נהרס או ניזוק כך שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, המחזיק רשאי למסור לעירייה הודעה בכתב. מאותו מועד יחול פטור מארנונה לשלוש שנים, ולאחר מכן חיוב בתעריף המזערי לחמש שנים. אחרי זה, אם הבניין עדיין לא ראוי לשימוש, אפשר למסור הודעה נוספת ולהפסיק את החיוב. הפטור אינו מוחק חוב שנוצר לפני ההודעה, ולכן כדאי למסור אותה מוקדם ככל האפשר. פירוט נוסף במאמר על ארנונה לנכסים ריקים.
שאלות נפוצות
מי מחליט שמבנה הוא מסוכן?
העירייה, על סמך בדיקה של מהנדס מטעמה. הסמכות מעוגנת בפקודת העיריות ובחוק העזר של כל רשות.
מי משלם על התיקונים?
הבעלים. בבית משותף ההוצאות על הרכוש המשותף מתחלקות בין בעלי הדירות לפי שטח הרצפה של כל דירה, אלא אם התקנון קובע אחרת.
מה קורה אם לא מבצעים את העבודות בזמן?
העירייה רשאית לבצע אותן בעצמה ולגבות את ההוצאות, ובנוסף אפשר להגיש כתב אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים.
אפשר לערער על הודעה על מבנה מסוכן?
כן. ברוב חוקי העזר אפשר להשיג על ההודעה בפני מהנדס העירייה, ובמקרים המתאימים אפשר להגיש עתירה מנהלית. חשוב לפעול מיד, כי המועדים קצרים.
האם מבנה שאינו ראוי לשימוש פטור מארנונה?
כן, בתנאים של סעיף 330 לפקודת העיריות: הבניין הרוס או ניזוק כך שאי אפשר לשבת בו, אין יושבים בו בפועל, ונמסרה לעירייה הודעה בכתב.
המידע במאמר כללי ונכון לאוקטובר 2026. ההוראות משתנות בין רשויות ומתעדכנות מעת לעת. אין באמור ייעוץ משפטי, ובכל מקרה של הודעה על מבנה מסוכן מומלץ לפנות לעורך דין ולמהנדס בהקדם.
