המושג הכללי "התחדשות עירונית" כולל בתוכו את תמ"א 38 הנחלקת ל: הריסה ובניה מחדש (סעיף 5א') ו/או חיזוק ועיבוי מבנים נגד רעידות אדמה (סעיף 2). מדובר במיזם ממשלתי להתחדשות עירונית, שמטרתו להחיות ולעורר אזורים עירוניים, באמצעות עידוד בעלי נכסים לשפץ ולהרחיב מבנים קיימים. על מנת לתמרץ את בעלי הנכסים לבצע מיזמים אלה, ובמטרה להקל עליהם את חזרתם לדירותיהם (בפרויקט פינוי-בינוי) מציע משרד הפנים לבעלי הנכסים תמריץ משמעותי בדמות הנחה בארנונה, עבור השטח שנוסף לדירתם החדשה (תמורת הישנה) לעומת הדירה המקורית, לתקופה מוגבלת ובאופן מדורג.
מפרט ותנאי ההנחה מעוגנות באופן ברור בתקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), תשע"ט-2018 בהמשך ל חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016 סעיף 17:
" "מיזם להתחדשות עירונית" – בינוי במתחם פינוי ובינוי
"תשלומי ארנונה" – תשלומי ארנונה כללית כמשמעותה לפי חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, המשולמת לפי כל דין.
(ב) שר הפנים יקבע תנאים ש בהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של 100 אחוזים לכל היותר בתשלומי ארנונה בשל דירת תמורה אחת בלבד בעד שטח השווה להפרש שבין השטח החייב בארנונה בדירת התמורה ובין השטח שבעדו חויב המחזיק בארנונה בדירת המגורים הקודמת, לפני מכירת הזכויות בה, עד תום חמש שנים מהמועד הראשון שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה.
(ג) שר הפנים יקבע תנאים ש בהתקיימם לא תחול על מחזיק בדירת תמורה העלאה בתשלומי הארנונה בשל שינוי התעריף החל על האזור שבו נמצא הנכס, לרבות בשל שינוי סוג, סיווג או תת-סיווג הנכס, בנוגע לדירת תמורה אחת בלבד, עד תום חמש שנים מהמועד הראשון שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה.
(ד) תנאים כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יתייחסו, בין השאר, למצבו הכלכלי של המחזיק, למספר שנות החזקתו בנכס שנהרס וזכויותיו בנכס האמור.."
כדאי לדעת
- רשויות מקומיות רשאיות להפחית את חיוב הארנונה בגין שטחים שעברו שדרוג מבני משמעותי.
- ההנחה או הפטור מוגבלים בזמן וקבלתם מותנית בקריטריונים שונים של זכאות
- לכל רשות נהלים משל עצמה. לפני הגשת הבקשה חשוב להכירם ולהגיש את הבקשה בהתאם לדרישות אותה הרשות
- בעל דירה, שביצע עבודות תמ”א 38, יכול לפנות לרשות המקומית ולדרוש בחינה מחודשת של החיוב, תוך הצגת מספר מסמכים כמו: אישורי הוועדה לתכנון ובניה, תכניות מאושרות, אישור מהנדס ועוד – בהתאם לדרישות הרשות המקומית בה נמצא המבנה.
- במקרים של דחיית הבקשה ניתן להגיש ערר לוועדה העירונית ובהמשך, אם יש צורך, לבית המשפט המחוזי.
החיוניות שבליווי עורך-דין לענייני ארנונה
מעטים יודעים כי גם בהתאם לתקנות העירוניות, דיירים רשאים לקבל הנחה בארנונה עבור תוספת השטח שנוצרה במסגרת תמ”א 38 בדירתם. רובם אף אינם יודעים כי ישנם הבדלים בהטבות הארנונה בין תמ"א 38 למיזם "פינוי בינוי" – שם עשויות ההקלות להיות מחושבות באופן שונה, בשל הצורך בעקירת הדיירים מבתיהם.
הקלות שעשויות אף להגיע לפטור מלא מתשלום הארנונה, לתקופות מוגבלות בזמן. אי ידיעת זכויותיהם הפיננסיות, לאחר שדרוג דירתם או תנאי מגוריהם, עלול להוביל בעלי דירות רבים להפסדים כספיים לא מבוטלים. ליווי מקצועי ומהימן של עו"ד המתמחה בארנונה, נדל"ן והתחדשות עירונית יוכל להבטיח את מיצוי מלוא הזכויות ובהן ההפחתה בגובה דמי הארנונה.
לסיכום
היוזמה הממשלתית להתחדשות עירונית מעוניינת במתן ממריצים לבעלי הנכסים לשם פתוח ושיפור תנאי החיים ושיפור חיי הקהילה, באמצעות שדרוג והרחבת דירותיהם. בין התמריצים גם ההנחות בתשלומי ארנונה.
לא אחת קורה ובקשת ההנחה נדחית והדבר עלול אף להגיע לבית המשפט – הליך מורכב הדורש ליווי של עורך דין מנוסה. עורך דין המתמחה בענייני רשויות מקומיות וארנונה יודע ומכיר כל פרט בהטבות הרלוונטיות גם במקרים בהם, מסיבות אלה ואחרות, משתנה המצב המשפטי ו/או הכלכלי.
